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2016年“两会”释放政策宽松信号 房地产将迎暖春

  近日,在备受关注的“两会”上,“去库存”再成热词。李总理总理在政府工作报告中提出“要因城施策化解房地产库存”,各政协委员、人大代表也发表了肯定性建议。专家解读:不久后更多宽松 “新政”将陆续出台。这就意味着目前楼市逐步升温的趋势将延续,房地产“暖春”或将全面到来。

  京沪广深领涨 多地楼市量价齐升

  “去库存”早在2015年就已提上日程:11月10日,习大大总书记在中央财经领导小组工作会议上提出化解房地产库存、促进房地产平稳发展;12月,高层在中央经济工作会议上先后将“去库存”纳入2016年“四个歼灭战”和五大经济任务之一。在这一基调下,去年年底起,有的城市就开始呈现回暖迹象。

  猴年刚至,上海、北京、深圳等地显著回暖:房价出现“连跳”,热门项目挤破门槛,购房者如过江之鲫, “一天一价”、“一房难求”的局面比比皆是,连沉寂多时的“日光盘”也成了市场中的常客。

  3月1日中国指数研究院发布的百城房价显示:今年2月全国100个城市(新建)住宅平均价格为11092元/㎡,环比上涨0.60%,同比上涨5.25%,涨幅均有上浮,且已“连涨”7个月。其中深圳房价上涨52.55%,领跑全国。


                                        (来源:中国指数研究院)

  再看走量。根据中国指数研究院最新数据,国内29个重点城市住宅成交面积同比增加20.2%,自2015年3月起,同比上涨已持续一年,且在大部分时间里处于环比增长状态。具体来说,2016年2月一线城市成交量同比上扬23.4%,17个二线代表城市成交量同比增长14.5%,南充等8个三线代表城市成交量同比增幅则达到了42.1%。


    (来源:中国指数研究院)


  可见量价齐升并非一线城市特有现象,多数二、三线城市也在1-2月的传统淡季表现出挑。对此,不少人表示“看不懂”,有业内人士给出说明:如今经济呈下行趋势,资产配置荒盛行,美金加息,中国又不断降息降准、减少税项、降低楼市杠杆门槛,维持宽松政策,促使大量资金流入房地产市场。

  “两会”期间,全国人大代表、民革吉林省委专职副主委郭乃硕指出:一线城市房价上涨,既有近期房地产去库存政策密集推出的外溢效应,也是刚需进一步释放的表现。易居(博客)中国实行副总裁臧建军(微博)认为:楼市量价方面的波动根源于市场需求基本面,国家“去库存”拉动经济的政策导向和当下的资产荒,是造成本轮市场趋热的辅助器,一二线城市量价齐涨已成定局。

  考虑到需求增长、“资产荒”等与政策息息相关,咱们不难推断,以“去库存”为主导的各项“新政”,直接推动了市场升温。

  各地响应“去库存” “两会”后宽松政策或将密集出台

  今年1月26日,习总书记再次强调“供给侧结构性改革”与“去库存”;中央各部委迅速跟进,接连出台降首付比例、上调公积金存款利率、降契税、降准等利好政策。

  央行公布数据显示:2016年1月,M1、M2分别同比大增18.6%和14%;人民币贷款2.51万亿元,同比增加1.04万亿元,刷新单月纪录。 2月,全国首套房平均房贷利率降至4.58%,有的城市首套房贷款最高可7折优惠,创下新低。宽松的货币政策,猛增的信贷放量,越来越低的购房门槛……这些都对楼市起到了相当的刺激作用。
   

 

  2月以来中央房地产相关“新政”

  中央发声后,地方政府的响应十分积极,全国20多省的150余个城市相继打出政策“组合拳”:杭州发布“杭十条”,提出外地公积金可在杭贷款置业;湖南强调今年棚改货币化安置比例不得低于50%,将对高比例地区给予资金倾斜;福建以现金补贴,鼓励农民进城购房;海南出台规定,宣布暂停办理土地新增供应和新项目的审批,促进库存消化;重庆公布加大土地供应调控力度、降低房地产企业税费、全面推行货币化安置、推动房地产功能转型等方案,立下去库存“军令状”……

  其中北京取消“限外令”格外引人瞩目。北京市住建委发布通知,规定自2016年2月4日起,在境内工作、学习与居留的港澳台居民、华侨和在境内工作的境外个人,可在京购买一套自住用房。北京在一线城市中率先“开闸”,正是将“去库存”落到实处。广州房协也对外称:建议取消广州楼市“限外”,并放开部分地区限购政策。一系列中央政府主导、自上而下的“去库存”改革措施正在全面推行。

  李总理总理的政府工作报告无疑是“两会”重头戏。报告中提到实施稳健、灵活适度的货币政策,提高货币化安置比例,完善支撑居民住房合理消费的税收、信贷政策,因城施策化解房地产库存,建立租购并举的住房制度等方案。国家发展和改革委员会主任徐绍史在答记者问时,提出加快农民工市民化、深化住房制度改革、因地制宜调控等加快房地产库存去化的方式。全国政协委员、原财政部财政科学研究所所长贾康也指出:“去库存要区别对待,因地制宜!”

  易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进解读道:“合理消费”可理解为对二套房消费需求的认可,也是鼓励购房者积极置换新房,后续可能还有类似减税、降首付比例等的税收、信贷政策支撑出台。关于“因城施策化解房地产库存”,他说:“基本可以认为在今年3-6月,各地会密集出台地方版本的去库存政策!”中原地产首席分析师张大伟认为:“整体来看,房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。”

  显然的,“去库存”作为基调仍将在中央主导下延续。交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为:“接下来将进入政策‘蜜月期’,更多促进措施将沿着‘高频率、微刺激’路径陆续推出。”从“两会”释放的信号可以预见,更多“去库存”相关举措会在年内涌现,市场热度还将应势攀升。

  二线城市成最大受益者?成都市场前景可期

  就目前看来,市场表现最好的似乎是上海这样的一线城市。然而,严跃进断言:“对比来说,二线城市能够获得最大的利好!”他说明道:“二线城市购房需求尚未完全释放,开发商可以借机积极推盘、做营销,此时购房者可能会因为一线城市房价暴涨而积极购房。”臧建军认为,二线城市投资性购房比例依然维持低位,随着人口流入,房地产增量需求将有力支撑着市场基本面。


  在“新政”催化下,一线城市与南京、杭州等东部沿海二线城市已经全线引爆,这一态势正逐步向中西部扩散,武汉、长沙、重庆、成都等地迅速升温。中原地产监测数据显示:2月最后一周(2.22-2.28),成都商品房供应面积环比上涨972.28%,成交面积环比上涨58.56%,主城区商品住宅成交均价为10594元/平方米,环比上涨0.59%,年后量价齐升的态势已经显现。

   
  近期,一些热门板块的项目顺势收紧优惠策略,有的甚至将涨价提上日程:城东某楼盘2月“成交最高送30万元足金”的促销活动已经销声,城南某豪宅优惠缩减1-2个点。二手房同样火爆。“以前这边都没几个人,现在早上8点不到就有人排队,等了两个钟头才拿到号……”成都市房管局房产交易中心外,购房者彭先生说。

  除住宅市场外,蓉商业地产回暖趋势也相当明显。大源某购物中心开业后客源不断,节后人气堪比开业期间。武侯区多个城市综合体销售火热、门庭若市,其中2015年成都主城区的写字楼销冠项目城置·汇点,春节后有时一天能接待上几十组访客,持续热销,继续领跑。

  李总理总理“政府工作报告”中深化户籍制度改革、加快人口“农转非”、推进新型城镇化等措施,将充分扩大成都市场需求、为“去库存”带来切实利好。中原地产预测:近来多项利好政策出台,拉动置业者积极入市,蓉成交量已开始回升,后续在市场持续向上的趋势下,成交均价有望保持上升趋势。保利地产董事长宋广菊说:“真正能够步调轻松地享受如今的‘房地产之春’的,是像成都这样的二线城市!”

  在以“去库存”为基调、楼市环境渐趋宽松的2016年,二线城市热度持续上升,也将充分享受政策带来的红利。回顾过去数次“大涨”不难发现,成都的楼市高峰往往较东部沿海城市晚上4-6个月。从近段时间的市场表现来看,作为“第四城”,成都让咱们有足够的理由有所期待。可以预测,不久后蓉城也将迎来全面购房热潮,而眼下,或许是今年最好的置业时机。

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